DCF (Discounted Cash Flow)
DCF (Discounted Cash Flow) er en værdiansættelsesmetode, der beregner en investerings nutidsværdi (NPV) ved at neddiskontere forventede fremtidige cashflows til en bestemt diskonteringsrente — typisk identisk med investorens afkastkrav. DCF er standarden i institutionel ejendomsvurdering, særligt for ejendomme med komplekse eller variable cashflows.
Detaljeret forklaring
Den grundlæggende formel:
NPV = Σ (CFt / (1 + r)^t) for t=1 til n + Exit_n / (1 + r)^n
Hvor:
- CFt = cashflow i år t
- r = diskonteringsrente (afkastkravet)
- n = investeringshorisontens længde i år
- Exit_n = forventet exit-værdi efter periode n
For ejendomme er CFt typisk NOI (uden finansiering, hvis du modellerer ejendomsværdien) eller leveraged cashflow (hvis du modellerer egenkapitalens værdi). Exit-værdien beregnes ofte ved at kapitalisere år n+1's NOI med en exit-cap rate.
Forskel fra cap rate-vurdering
Cap rate-vurdering bruger ét tal (NOI år 1) og antager implicit, at NOI er evig og konstant. DCF tvinger dig til at modellere hvert år eksplicit — herunder:
- Lejeudvikling (årlig stigning, kontraktreset, markedstilpasning)
- Vacance og rotation
- Driftsomkostningsudvikling
- Capex-investeringer (tagudskiftning, vinduer, facaderenovering)
- Eventuelle om- eller tilbygninger
- Exit-tidspunkt og exit-cap rate
DCF afslører antagelser, der er implicit i cap rate-værdiansættelse. Den er mere arbejde — men også mere transparent.
Hvornår skal du bruge DCF?
DCF er bedre end cap rate når:
- Cashflow varierer markant fra år til år — udvikling, gradvis lejeudvikling, planlagte capex-cyklusser
- Du planlægger exit efter en bestemt periode
- Lejekontrakter har trapper eller reset-mekanismer
- Du vil sammenligne ejendomme med forskellige cashflow-profiler over tid
- Konvertering eller forædling med flerfaset investering
Cap rate er stadig bedre end DCF når:
- Stabil, moden ejendom med forudsigelig NOI
- Hurtig screening af mange ejendomme
- Markedssammenligning baseret på observerede handler
- Du mangler pålidelige forecasts for fremtidige år
I praksis bruger professionelle ofte begge: cap rate som sanity check, DCF som primær værdiansættelsesmetode.
Eksempel: simpel DCF for en boligudlejning
Antagelser:
- Købspris: 10 mio. kr
- NOI år 1: 500.000 kr
- Lejestigning: 2 % årligt
- Driftsomkostningsstigning: 2 % årligt
- Investeringshorisont: 7 år
- Capex år 4: 300.000 kr (tagudskiftning)
- Exit-cap rate år 7: 5,0 %
- Diskonteringsrente: 6,5 %
| År | NOI | Capex | Netto cashflow | Diskontfaktor (1,065^år) | Nutidsværdi |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 500.000 | 0 | 500.000 | 1,065 | 469.484 |
| 2 | 510.000 | 0 | 510.000 | 1,134 | 449.646 |
| 3 | 520.200 | 0 | 520.200 | 1,208 | 430.647 |
| 4 | 530.604 | -300.000 | 230.604 | 1,286 | 179.254 |
| 5 | 541.216 | 0 | 541.216 | 1,370 | 395.023 |
| 6 | 552.040 | 0 | 552.040 | 1,459 | 378.332 |
| 7 | 563.081 | 0 | 563.081 | 1,554 | 362.346 |
| 7 exit | 11.486.857 | 1,554 | 7.391.864 |
Exit-værdi år 7 = NOI år 8 (574.343) ÷ 5,0 % = 11.486.857 kr
Sum af nutidsværdier (NPV) ≈ 10,06 mio. kr
Den implicitte konklusion: ved disse antagelser er prisen på 10 mio. kr cirka fair — investeringen leverer netop afkastkravet på 6,5 %. Hvis du forhandler ned til 9 mio., får du en margin på ca. 1 mio. (~10 %).
Kritiske input — og hvor de typisk går galt
- Diskonteringsrenten. Den enkeltparameter, der har størst betydning. 50 bps op eller ned kan flytte NPV markant. Begrund den eksplicit.
- Exit-cap rate. Antager du, at markedet ser samme cap rate om 7 år som i dag? Stigende renter eller dekompression kan flytte exit dramatisk. Stresstest.
- Lejevækst. Optimistiske lejevækst-antagelser er den hyppigste kilde til overvurdering. Brug konservative tal eller flere scenarier.
- Capex. Mange DCF'er undervurderer capex. Bygninger kræver løbende investeringer — også selv om du ikke kan se det år 1.
- Vacance. "Antaget fuld udlejning hele perioden" er sjældent realistisk. Indlæg en konservativ vacance-rate.
DCF og scenarier
En enkelt DCF er ét bud på fremtiden. Bedre praksis: kør tre scenarier:
- Base case — dine "mest sandsynlige" antagelser
- Optimistisk — gunstig lejevækst, lav vacance, kompression af exit-cap rate
- Pessimistisk — flad lejevækst, høj vacance, dekompression af exit-cap rate
Spændet mellem optimistisk og pessimistisk NPV viser dig usikkerheden — ofte 30–50 %.
Relaterede begreber
- Afkastkrav — diskonteringsrenten i DCF
- NOI — det centrale cashflow-input
- Cap rate — det enklere alternativ + exit-cap rate
- Afkast — DCF beregner indirekte IRR via NPV = 0
Hvor finder jeg dette på Plotindex?
Plotindex giver det historiske datafundament (BBR, handelspriser, plandata), som du bygger DCF-input på. Se ejendomsside.
FAQ
Hvad er forskellen på DCF og NPV? NPV (Net Present Value) er resultatet af en DCF-beregning. DCF er metoden; NPV er output.
Skal jeg modellere på NOI eller leveraged cashflow? NOI-baseret DCF værdiansætter selve ejendommen (uafhængigt af finansiering). Leveraged cashflow værdiansætter din egenkapital. Vælg ud fra formålet.
Hvor lang investeringshorisont skal jeg bruge? Typisk 5–10 år for stabile ejendomme. Længere giver mere usikker exit-værdi; kortere ignorerer langsigtsdynamik. 10 år er en god default.