LTV — Loan to Value (belåningsgrad)
LTV (Loan to Value), på dansk belåningsgrad, er forholdet mellem lånets størrelse og ejendommens markedsværdi. Det er en af de vigtigste nøgletal i ejendomsfinansiering — både for låntager, der vurderer risikoen i investeringen, og for långiver, der afgør lånevilkårene.
Detaljeret forklaring
Formlen: LTV = Lån ÷ Ejendomsværdi, udtrykt i procent.
Et eksempel: Du køber en bolig til 4.000.000 kr og optager et realkreditlån på 3.200.000 kr. LTV = 3.200.000 ÷ 4.000.000 = 80 %.
I praksis bruges ofte to LTV-beregninger parallelt:
- LTV på realkreditlånet — kun realkreditdelen i nævneren
- Total LTV — alle lån i nævneren (realkredit + banklån + private pant)
I dansk realkreditlovgivning refererer LTV-grænserne specifikt til realkreditdelen af belåningen, beregnet på det laveste af markedsværdi og kontantkøbssum. Total LTV (inkl. bankfinansiering) kan derfor overstige realkreditgrænsen.
Lovens LTV-grænser
| Ejendomstype | Maks. realkredit-LTV |
|---|---|
| Helårsboliger (parcelhus, lejlighed, rækkehus) | 80 % |
| Sommerhuse / fritidsboliger | 75 % |
| Erhvervsejendomme (kontor, butik, lager) | 60 % |
| Industriejendomme | 60 % |
| Landbrug | 70 % |
| Andelsboligforeninger | 80 % |
Derudover findes et lovkrav om minimum 5 % egenfinansiering ved boligkøb — de sidste 5 % af købesummen må ikke lånes som almindeligt boliglån.
Sådan påvirker LTV dine vilkår
LTV er den enkeltfaktor, der har størst betydning for realkreditinstituttets risikovurdering — og dermed for dine vilkår:
- Bidragssats stiger trinvist med LTV. Et lån på 40 % LTV kan have ~0,3 % bidragssats, mens 80 % LTV typisk har 0,7–1,0 %.
- Rente på supplerende banklån — den del af finansieringen, der ligger over 80 %, er et boliglån i banken, ikke realkredit. Banklånets rente er typisk markant højere end realkredittens (4–8 procentpoint i 2026).
- Indfrielsesvilkår kan variere efter LTV-bånd.
- Risiko ved kursfald på ejendommen. Hvis ejendomsværdien falder, så LTV stiger over 80 %, kan instituttet i visse situationer kræve ekstra sikkerhed eller hurtigere afdrag. Dette er sjældent i praksis, men muligt.
Eksempel: hvordan LTV strukturerer en finansiering
Du køber en bolig til 4.000.000 kr og har 800.000 kr (20 %) i egenkapital. Du skal finansiere 3.200.000 kr (80 %).
| Lagtype | Beløb | LTV-bånd | Rente (eksempel) | Bidragssats |
|---|---|---|---|---|
| Realkredit fast 30 år | 3.200.000 | 0–80 % | 4,5 % | 0,8 % |
| Egenkapital | 800.000 | — | — | — |
Hvis du i stedet havde 200.000 kr i egenkapital (5 %), ville stacken se sådan ud:
| Lagtype | Beløb | LTV-bånd | Rente (eksempel) | Bidragssats |
|---|---|---|---|---|
| Realkredit fast 30 år | 3.200.000 | 0–80 % | 4,5 % | 0,8 % |
| Boliglån i bank | 600.000 | 80–95 % | 7,5 % | n/a |
| Egenkapital | 200.000 | — | — | — |
De ekstra 600.000 kr i banklån koster typisk 3 procentpoint mere i rente — det er 18.000 kr p.a. eller 1.500 kr/måned ekstra. Over 20 år (typisk løbetid på banklån) bliver det 360.000 kr nominelt. At spare op til en større udbetaling betaler sig markant, hvis du kan.
LTV i investeringssammenhæng
For udlejningsejendomme er LTV både et risikomål og et afkastværktøj:
- Højere LTV = højere egenkapitalafkast (leverage), men også højere risiko og lavere likviditet hvis værdien falder
- Lavere LTV = lavere egenkapitalafkast, men højere robusthed og fleksibilitet
Professionelle investorer tænker typisk i target LTV (fx 65 %) over hele porteføljen og rebalancerer mellem ejendomme efter cash flow og markedsforhold.
Relaterede begreber
- Realkreditlån — komplet guide — den dybe forklaring af hele finansieringsstacken
- Pantebrev — det juridiske dokument, der sikrer realkreditten
Hvor finder jeg dette på Plotindex?
På hver ejendomsside kan du se den seneste handelspris og — sammenholdt med dit forventede lånebehov — beregne LTV før du henvender dig til banken.
FAQ
Hvad sker der, hvis ejendomsværdien falder, så min LTV stiger? Realkreditinstituttet kan i ekstreme tilfælde kræve ekstra sikkerhed, men i praksis sker det sjældent for boliger. For erhvervsejendomme er det mere relevant og kan trigge "loan covenants" i låneaftalen.
Tæller boliglån i banken med i LTV? Det afhænger af sammenhængen. I dansk realkreditlovgivning bruges LTV oftest om realkreditdelen alene. Når banken vurderer din samlede gæld og kreditværdighed, bruger de Total LTV.
Kan jeg forhandle LTV-grænsen? Nej, grænserne er lovbestemte. Du kan dog forhandle bidragssatsen og rentemarginalen marginalt med dit institut, særligt hvis du flytter en stor kunde-relation.